Эффективность инвестирования в объекты жилой и коммерческой недвижимости — оценка доходности, ПИФы и риски

Инвестицией считается вложение денег для получения дополнительного дохода. Покупка квартиры, в которой вы собираетесь жить, не является вложением. Покупка автомобиля для работы в такси — это приобретение основных средств для бизнеса. Понимание отличия актива и пассива относится к основным принципам инвестирования. Инвестиции в недвижимость предоставляют возможность вложения денег и получение дохода либо за счет роста стоимости объекта, либо за счет сдачи его в аренду.

Приобретение коммерческой или жилой площади с целью перепродажи или сдачи в аренду называется инвестированием. В общем понимании, пассив – это все, что вытягивает деньги из вашего кармана, а активы – средства, приносящие вам доход. Процесс инвестирования в недвижимость – это создание активов. Приобретенная доходная площадь в состоянии приносить прибыль в течение длительного времени.

Эффективность инвестирования в объекты жилой и коммерческой недвижимости - оценка доходности, ПИФы и риски

Надо понимать разницу между вкладом в банки и в недвижимость. В первом случае от вас требуется только финансовое участие. В работе с недвижимостью потребуется полное погружение в эту тему. В идеальном случае покупается квартира и сдается в длительную аренду аккуратному и порядочному лицу. В реальной жизни ответственные съемщики не сильно заботятся об используемой площади. Редко встречаются арендаторы магазинов, делающие ремонты за свой счет.

Банковские вклады приносят пассивный доход только в виде годовой процентной ставки. Покупка золота или драгметаллов оправдана при росте их цены. Инвестиции в недвижимость дают доход и за счет роста стоимости и от сдачи в аренду. Приобретая имущество, есть варианты изменения первоначального вида для максимального увеличения дохода. Покупая многокомнатную квартиру или дом, его реконструируют в несколько квартир-студий. Сдача нескольких квартир увеличивает прибыль владельца.

Большим преимуществом бизнеса является то, что рано или поздно ваши вложения окупятся. При продаже жилья в новостройках срок окупаемости составляет 1-2 года, для гостиниц – 5-7 лет, коммерческая 6-10 лет. Малые архитектурные формы при сдаче в аренду окупаются за сроки менее 1 года. После этого все получаемые деньги становятся вашим доходом и за вычетом налогов и небольших затрат на ремонты образуют чистую прибыль.

Плюсы и минусы

Во вложении свободных денежных средств есть свои плюсы и минусы. Инвестирование в недвижимое имущество предполагает несколько способов или стратегий реализации проекта. После покупки и ремонта объекта, на период поиска покупателя, есть возможность сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. К минусам стоит отнести возможность снижения цены продажи и аренды в периоды кризисов, а также необходимость дополнительных финансовых затрат на ремонты и реконструкцию.

Выбор инвестиционной недвижимости зависит от ваших финансовых ресурсов на старте проекта, целей и стратегии. При минимальных суммах рассмотрите помесячную аренду квартир для сдачи в посуточную субаренду. Для сдачи в аренду имеет смысл покупать недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в разных районах города. Располагая достаточными денежными средствами, инвестируйте в коммерческие площади. Приобретая торговые или офисные помещения в собственность, вы получаете активы, способные приносить доход на длительный срок.

Эффективность инвестирования в объекты жилой и коммерческой недвижимости - оценка доходности, ПИФы и риски

В строительство

Построить жилой дом дешевле, чем его покупать. Выбор этого варианта предпочтителен для тех, кто разбирается в проектной документации, земельных вопросах, строительных нормах и правилах получения разрешений, оформления отчетной документации и налоговой декларации. Инвестиции в строительство жилого имущества особо актуальны для курортных районов. Большой наплыв отдыхающих в летний период значительно повышает арендную ставку и приносит высокий доход.

Цена квартиры в сданном в эксплуатацию доме на 30-40% выше, чем на этапе строительства. Это вызывает интерес к жилищным комплексам у строительных компаний. По такому пути имеет возможность пойти и инвестор. В строящемся объекте квартиры приобретаются по договорам купли-продажи или долевого участия. Девелоперы и владельцы строящихся объектов создают паевые инвестиционные фонды для массового привлечения инвесторов в свой бизнес или в конкретные проекты.

Это интересно:   Выплаты по уходу за ребенком - как рассчитываются

В новостройки

Вариант инвестиций в покупку квартир в новостройках интересен с точки зрения небольших начальных затрат и ежемесячных выплат. Определитесь на старте с наличной суммой для первого взноса и возможностями ежемесячных выплат по договору долевого участия в строительстве. Это позволит выбрать вариант покупки, место расположения объекта и застройщика. На этапе начала строительства вложить деньги в недвижимость легче. Очень часто банки предлагают совместные с застройщиками привлекательные программы.

В коммерческую недвижимость

К коммерческой относятся нежилые объекты — гостиницы, торговые и офисные здания, помещения производственного, сельскохозяйственного назначения и транспортной инфраструктуры. После определения целей вложения и выбора стратегии ее осуществления производится исследование выбранного вами сектора рынка недвижимости. Следует учитывать спрос и предложение аналогичных объектов в регионе и перспективы их развития на ближайшие несколько лет.

Приобретение земельного участка в собственность

Инвестиционная привлекательность земельных участков напрямую зависит от их целевого назначения. При росте спроса и цены эти участки могут быть перепроданы через некоторое время с доходом. В случае дальнейшего строительства на этих участках жилых или коммерческих площадей, стоимость земли возрастет и будет включена в общую цену объекта. Рассмотрите возможности приобрести дешевые дома под снос с земельными участками. Их расположение с учетом перепрофилирования и постройки нового принесет прибыль.

Эффективность инвестирования в объекты жилой и коммерческой недвижимости - оценка доходности, ПИФы и риски

В зарубежную недвижимость

Инвестиции в недвижимость не стоит ограничивать своим местом проживания. Необходимо хорошо изучить районы или страны, в которых вы рассматриваете для себя возможность вести бизнес. Приобретая зарубежные объекты с целью получения дохода, следует разобраться в имущественном и налоговом законодательстве страны. Во многих странах запрещена покупка земли и недвижимости иностранцам. Получить максимум информации по этим вопросам помогут сайты, предлагающие зарубежную или готовый бизнес за рубежом.

ПИФы недвижимости

Если вы хотите получать пассивный доход, но не разбираетесь в вопросе, рассмотрите варианты вложений в паевые инвестиционные фонды. Задача ПИФа обеспечить пайщикам доходность выше прибыли от депозитных банковских программ. Фонд управляется Управляющей компанией, которая, реализуя свой инвестиционный план, создает портфель. Очень часто ПИФ создается для реализации квартир собственного застройщика с целью получения прибыли от продажи.

В аренду

Аренда недвижимости — самый простой и понятный вид вложений. Задача стоит в сдаче в аренду жилья по цене выше вашей оплачиваемой арендной платы. Решается она несколькими путями. При инвестиции в жилье с оплатой арендной платы помесячно, есть возможность сдавать ее в найм посуточно или почасово. Арендуя целостные имущественные комплексы коммерческого назначения, доход возникает при сдаче отдельных офисов, складов, цехов или магазинов нескольким арендаторам и оказание им дополнительных услуг.

Как инвестировать в недвижимость

Работа по инвестициям начинается со сбора информации о предлагаемых объектах. Для снижения затрат на покупку или аренду необходимо научиться отличать объявления в прессе и на специализированных интернет-площадках собственников и посредников. Следующим шагом потребуется оценка конкурентных предложений в выбранном сегменте. При почасовой или посуточной аренде необходимо сравнить цены конкурентов и предложить дополнительные бонусы перспективному клиенту с целью привлечь в свой бизнес новых арендаторов.

Без стартового капитала

Инвестиция предполагает вложение денежных средств. При их отсутствии диапазон возможностей получения дохода сводится к арендным операциям в жилом секторе. Для создания первоначального капитала потребуется сдать квартиру или продать ее. На вырученные деньги арендовать площадь с ежемесячной оплатой. Хороший и быстрый заработок возможен, если разделить ее на две или три отдельные комнаты, которые сдавать посуточно и почасово.

Эффективность инвестирования в объекты жилой и коммерческой недвижимости - оценка доходности, ПИФы и риски

При малом капитале

Небольшой стартовый капитал позволит осуществить приобретение квартиры у застройщиков на ранних этапах строительства. Если наличных денег хватает на первоначальный платеж по ипотеке, приобретаете имущество в собственность и сдаете его. Для увеличения эффективности вложений от вас потребуется активное вовлечение в процесс. Посуточная или почасовая аренда требует постоянного общения с клиентами, дополнительных затрат на уборку помещений.

Это интересно:   Кредитная карта без проверки кредитной истории в 2018 году: как взять заем онлайн и в банке

Где взять деньги на инвестиции

Существует возможность получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Если вы располагаете квартирой или домом, который подойдет банку в качестве обеспечения по кредиту, вам выдадут займ без справки о доходе. Дома, загородные дачи, коттеджи и земельные участки, которые вами не используются, могут быть проданы, а полученные средства направлены в инвестиционную сферу. Рассмотрите варианты покупки в ипотеку помещений на вторичном рынке с низкой оценочной стоимостью с перспективой обустройства и реконструкции.

Этапы инвестирования

Многообразие способов получения дохода от инвестиции в недвижимость не меняет стандартную схему организации процесса. Основными этапами работы в этом направлении являются:

  • определение краткосрочной и долгосрочной цели;
  • выбор стратегии реализации ваших планов;
  • анализ рынка в выбранном районе;
  • выбор объекта;
  • подготовка и заключение контракта на покупку или аренду объекта;
  • управление проектом включает ремонт, реконструкцию, сдачу в субаренду или продажу объекта;
  • реинвестирование полученной прибыли в новые проекты.

Оценка инвестиций в недвижимость

Основная цель инвестиции- получить доход. Для выбора объекта инвестирования необходимо оценить эффективность проекта. Эта оценка состоит из оценочной стоимости объекта и баланса доходной и расходной частей. Стоимость оценивается по трем показателям: затратному, доходному и сравнительному. Затратная оценка показывает сумму затрат на создание аналогичного объекта с нуля, доходная показывает перспективность генерации инвестиционным проектом прибыли, а сравнительная – разброс цен с аналогичными объектами.

Эти показатели в разной пропорции влияют на рыночную стоимость инвестиционного недвижимого имущества. Затратной части соответствует 42%, доходной – 30%, а сравнительной – 28% полной стоимости. Для предварительной оценки рекомендуется определить каждую составляющую и вычислить оценочную стоимость объекта. Для торговых помещений существует прямая зависимость дохода от эффективной рабочей площади магазина.

Эффективность инвестирования в объекты жилой и коммерческой недвижимости - оценка доходности, ПИФы и риски

Эффективность­

Разница между доходами от проекта и расходами на его осуществление покажет эффективность инвестиции. Для оценки этого показателя необходим бизнес-план проекта на несколько лет. Этот план отражает все затраты на приобретение, ремонт, сдачу в аренду или продажу, налоги и прочие затраты. В доходной части указывается сумма всех поступлений от реализации проекта. Результирующую эффективность необходимо сравнить с другими вариантами инвестиций. Для сравнения стоит произвести расчет дохода от равного затратам вклада в депозитные программы банка на таком же периоде.

Существующие методы расчета эффективности вложений должны быть дополнены субъективными оценками инвестора. Понадобится глубокое изучение надежных способов получения прибыли в этой сфере. Не самые распространенные и популярные сегменты этого рынка в зависимости от региональных или сезонных условий могут приносить доход. Дорогая инвестиционная недвижимость в периоды острых кризисных процессов теряет цену, и цена становится приемлемой для покупки. Не всегда стоит делать широко известные действия. Следует найти и использовать на практике собственные решения.

Особенности и источники рисков инвестирования

Инвестициям в недвижимость, как и всем бизнес-процессам, присущи систематические, несистематические и случайные риски. Систематические риски обусловлены природой рынка и влиянием на ликвидность объектов массы факторов, таких как налоговое законодательство, демографическая ситуация в городе, конкуренция. К несистематическим относят специфику разных объектов и особенности регионов. Случайными считаются кризисные периоды, форс-мажорные обстоятельства, природные катаклизмы и просчеты в управлении процессом.

Распространенными являются риски мошенничества в строительной сфере. Фирмы в Москве и других городах России предлагают для продажи несуществующие объекты. Для привлечения потенциальных клиентов мошенники занижают и широко рекламируют стоимость квадратного метра в рублях или других валютах, стараются распространить ложную информацию об услугах, предлагают особенные условия. Квартиры предлагают купить и в реальных объектах, но нескольким покупателям. Компании могут обанкротиться в результате не квалифицированного управления или изменения рыночной ситуации.

Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *